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放宽按保益了谁


过去一周的大事应该是特首林郑月娥发表的《施政报告》,其中放宽按证公司提供按保计划的楼价上限,首次置业人士申请最高九成按揭贷款的楼价上限,将由400万元提升至800万元,而可申请最高八成按揭的楼价上限,则由600万元提升至1000万元。

一如笔者7月中放宽按保益了谁〈什幺楼受惠「反送中」?〉一文所料,政府放宽按保计划楼价上限,最受惠的是600万至700万元早前不生不死的楼,而放宽之后1000万元以上的楼进入「死亡区」,愈接近1000万元就愈惨,有如之前600万至700万元的楼,因为首期大幅上升无人问津。

有人批评该政策推年轻人上车,最后变负资产,笔者觉得这个讲法有点不对,无疑放宽按保令有收入、无首期的市民容易上车,其他因素不变楼价应会上升,但最后上车或不上车是投资用家的自行决定。

银行长线提升资产质素

在香港上楼需父干,屋企人借钱给你买楼,最后负资产可以怪父母吗?买股票,证券行提供融资,最后亏钱可以怪证券行吗?买卖牛熊证,券商提供槓桿,最后血本无归,最后可以怪券商吗?同样道理,政府间接提供按保令市民可以上车,最后赚不赚钱要靠自己眼光及运气,如果下下怪政府,确实有失公道。

按保计划又是什幺?按保是贷款保险,通过抵押贷款风险,从贷款人亦即是银行,转移到保险公司。以八成按揭为例,银行借出八成按揭给予借贷人,其中二成按揭需买按保,由保险公司担保。

理论上,以房屋按揭计算,借贷人违约,贷款人变卖借贷人的房屋,只要楼价跌少于四成,贷款人就可以收回本金,跌幅于四成之内保险公司亦会提供担保。在这概念之下,只要想一想放宽按保计划,最着数的应该是银行,而不是地产商。住宅物业交投及价格受好多因素影响,短期放宽按保提升房屋需求,但中长期就由其他宏观及政治因素左右,所以对地产商的影响可能只是很短暂,但对银行就会短中长期地提升其资产质素。

假设银行有50元要借出去给借贷人买楼,以前银行提供五成按揭,亦即是楼价估值要到100元。按保放宽之后,同样是50元借出去,银行可以提供八成按揭,假设其中三成有做按保,其余五成没有,楼价估值亦是62.5元。

百年一遇的大危机到来,违约银行要收楼,如果楼价跌一半,两个例子银行都不用输钱,因为第一个例子按揭只做五成,银行收回50元,而第二个例子银行卖楼收回31.25元,其余18.75元,由按保公司赔。

不过,如果楼价跌多过一半情况就不一样,第一个例子银行要输10元,但是第二个例子银行只是输6.25元,因为楼价由62.5元跌四成至25元,卖掉会先还银行31.25元没有按保的贷款,其余都会由按保公司赔,假如按保不会违约,虽然抵押品减少,但因为多了贷款有按保保障,所以银行贷款质素变相改善,因此最终最受惠应该是香港银行。

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